在执业中，笔者遇到多宗房屋买卖合同纠纷，因为房屋非卖方所有，卖方无权处分，与购房者签订房屋买卖合同，但因为无权处分行为得不到房屋所有人的追认，或者卖方与买方在办理过户手续时，卖方仍然没有取得房屋所有权，从而买卖双方没办法继续履行合同，导致房屋不能过户到买方名下，双方发生争议。

例如，下面这个案例：

2017年1月份，买方到中介处求购二手房，中介推荐了位于广州市某区的一套房屋，买方实地看房后很满意，于是叫中介约房东面谈价格。几天后，中介约买方和卖方洽谈买卖该房屋事宜，三方签订了《存量房买卖合同》，约定该房屋交易总价为300万元，买方全款购房等一系列问题。

该《存量房买卖合同》签订后，卖方与中介向买方提出，目前该房屋是预契房，因为卖方非广州户口，社保也没购满连续3年，不具有在广州市购房资格，故其与开发商某房地产公司针对该房屋在2015年签订的《商品房预售合同》没办法继续履行，无法过户到卖方名下，但卖方可以向买方保证开发商某房地产公司能进行内部转名，即在卖方与开发商某房地产公司之间签订的《商品房预售合同》中，将卖方的名字更名为买方的名字，以实现顺利过户。

正在买方犹豫之际，卖方与中介劝其不必多虑，可以签订《补充协议》，约定买方认可卖方预契出售，卖方包安全内部转名到买方名下，否则卖方应赔偿100万元，于是卖方与买方签订了《补充协议》，对以上做了约定。然而，买方按照合同，支付了首期楼款后，卖方声称开发商某房地产公司不同意内部更名，无法继续履行合同，没办法过户。于是双方发生争议。

现在我们来分析以上案例中《存量房买卖合同》的法律效力问题。

卖方因不具备广州市购房资格，在与开发商某房地产公司之间的买卖交易中，无法将房屋过户到卖方名下，根据我国《物权法》之规定，该房屋的所有权仍然属于开发商，也就是说，如果卖方在未取得该房屋所有权的情况下，与买方签订《存量房买卖合同》，属于我国《合同法》上的无权处分行为。

那么，我国《合同法》对无权处分行为有哪些规定？

《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”

该法条明确了无权处分，在两种情况下（1）经权利人追认和（2）无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同为有效。

回到前述案例，开发商某房地产公司没有追认卖方的无权处分行为，不认可《存量房买卖合同》，卖方在签订《存量房买卖合同》后，也没有取得房屋处分权，那么，该《存量房买卖合同》的法律效力如何呢？

一、该《存量房买卖合同》是否无效合同之分析

《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 

根据以上法条之规定，该《存量房买卖合同》不应认定为无效合同。

二、该《存量房买卖合同》是否可撤销合同之分析 

《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。” 

那么，在签订《存量房买卖合同》时，卖方和中介都没有告知买方，卖方非房屋的所有权人。这种情形下，能否认定为欺诈买方呢？

我们来看看民事欺诈的基本定义：

最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”

前述案例中在签订《存量房买卖合同》时，卖方和中介有隐瞒买家房屋还处于预契状态，卖方尚未取得的房产证。在这种情况下，买方与卖方、中介签订《存量房买卖合同》，笔者认为，买方签合同购房的意思表示，系因卖方和中介欺诈行为，而陷入认识错误所致，存在因果关系，构成欺诈。因此，买方可以主张撤销该合同。

但是，因买卖双方有签订《补充协议》，约定“买方认可卖方预契出售，卖方包安全内部转名到买方名下”，说明买方在得知卖方预契出售的情况后，已放弃撤销《存量房买卖合同》的权利？这个可以商榷。

三、该《存量房买卖合同》是否有效之分析

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

根据以上司法解释，前述案例中，买方可以选择适用要求卖方承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。这实际上隐含一个前提，即在司法适用时，如果买方提出以上主张，人民法院应认定《存量房买卖合同》是有效的。（完）